Ringhiere arrugginite: ripartizione costi e compiti assemblea

A chi spetta pagare la manutenzione delle ringhiere del balcone che presentano segni di arrugginimento?

Chi può ordinare l'intervento?

Quali le modalità di contestazione nei casi in cui la decisione assunta non sia condivisa?

Per rispondere alle domande, è evidente, non si può non soffermarsi, sia pur velocemente, alla questione afferente la proprietà dei balconi.

Balconi in condominio

Chi sia il proprietario del balcone, se si tratta di balcone aggettante, è facile a dirsi: il titolare dell'unità immobiliare dalla quale vi si accede (tra le tante Cass. n. 30 luglio 2004, n. 14576).

Non per tutte le sue parti, però; come più volte affermato dalla giurisprudenza, infatti, «in materia di balconi aggettanti, i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si è precisato che occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.

Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle vicende oggetto di precedenti di questa Corte appunto i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini» (così, Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).

Diversa la situazione per il balcone incassato: la parte orizzontale viene considerata un prolungamento del solaio e come tale considerata in comunione tra le due unità immobiliari una sovrastante l'altra, con applicazione, ai fini delle spese, dell'art. 1125 c.c.

Quanto alla parte frontale, per lo scrivente molto dipende dalla conformazione dell'edificio: parte integrante della facciata se si presenta come un unicum con la stessa, ovvero proprietà esclusiva se, ad esempio, si distingue dalla succitata facciata.

Decisioni sulle ringhiere dei balconi

Proprio la manutenzione delle ringhiere, è evidente, può rappresentare una fattispecie rispetto alla quale è alto il rischio di contenzioso.

Motivo? Come valutare questo manufatto rispetto all'estetica complessiva dell'edificio? Gli elementi che la compongono sono da considerarsi parti di proprietà condominiale o esclusiva?

La risposta, per chi scrive, stando alla giurisprudenza maggioritaria (rappresentata al momento da quella succitata) dipende dall'impatto di questi elementi sul decoro dell'edificio.

È chiaro che un semplice tubolare non può essere considerato alla stessa stregua dell'elemento di ferro con motivo decorativo che si presenta su uno o più balconi.

In questi casi, le ringhiere, al pari dei pilastrini che fungono da parapetto del balcone sono da considerarsi parti di proprietà esclusiva nella loro interezza, diversamente da come avviene per le parti decorative del parapetto, che sono le uniche ad essere considerate di proprietà comune ove s'inseriscano in una normale struttura.

Contestazione delle decisioni assembleari sulle ringhiere dei balconi

Stanti le cose così come le abbiamo descritte, non vi sono dubbi sul fatto che l'assemblea condominiale abbia voce in capitolo in merito alla manutenzione delle ringhiere dei balconi.

Laddove sia esistente tale competenza, le spese per il deliberato intervento manutentivo, ad esempio quello finalizzato all'eliminazione della ruggine, vanno suddivise tra i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà, a meno che non intercorra tra tutti essi un differente accordo (art. 1123, primo comma, c.c.).

Ciò per la seguente ragione: dato che le ringhiere si inseriscono nella facciata - concorrendo a delinearne il decoro - e dato che la facciata è una parte comune rispetto alla quale i costi di manutenzione devono essere sostenuti dai condòmini secondo i millesimi di proprietà è consequenziale che si giunga alla conclusione anzi detta.

Diversamente, ossia nelle ipotesi in cui le ringhiere non rappresentino in alcun modo un elemento connotante il decoro architettonico dell'edificio - insomma che ci sono o che non ci siano è indifferente - allora l'assemblea non può dire nulla sulla loro manutenzione e di conseguenza la spesa dev'essere decisa ed affrontata esclusivamente dal proprietario del balcone.

La conseguenza di una decisione assembleare che non poteva/doveva essere assunta è la nullità assoluta per insanabile di quella deliberazione.

Il problema sta proprio nell'individuare le fattispecie rispetto alle quali la competenza a decidere è dell'assemblea e quelle in cui, invece, è il singolo condòmino a doversi attivare. La connotazione del decoro dell'edificio è argomento più facile a declinarsi in teoria che a rappresentarsi in pratica ed è innegabile che molte situazioni sono al limite tra l'uno caso o l'altro.

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